Beleggingen in huurwoningen worden vaak voorgesteld als beleggingen met een laag risico en een hoog rendement en met een geweldig passief inkomen.
De waarheid is verre van zo aantrekkelijk. Ze vereisen veel werk, veel risico door over-leveraging, en nog meer hoofdpijn door het gebrek aan diversificatie.
Huurders, toiletten en vuilnis verpesten je leven en (mogelijk) je rendement. Ik ben weggelopen en ben in plaats daarvan aan boord gestapt van professioneel beheerde REIT’s.
Met andere woorden, als u 25 jaar geleden een miljoen dollar had en dat in REIT’s had geïnvesteerd in plaats van in particulier onroerend goed, zou u vandaag bijna tweeënhalf keer zoveel hebben. Wij leggen uit dat dit komt omdat:
REIT’s kunnen hun cashflow sneller laten groeien dankzij een betere toegang tot verschillende kapitaalbronnen tegen lagere kosten dan private peers.
REIT-beleggers vermijden hoge transactiekosten die het rendement doen verwateren.
Ten slotte kunnen REIT’s kosten besparen dankzij hun grote schaal.
Hoewel de objectieve gegevens hier duidelijk aan de kant van de REIT’s liggen, namen veel huurders aanstoot aan mijn conclusies – met de bewering dat huren veel betere investeringen zijn met een hoger rendement en een lager risico.
Ooit was ik zelf een “huur” of private equity vastgoedbelegger, en ik heb deze argumenten keer op keer gehoord. Meestal beweren huurders dat:
REIT’s hebben hoge overheadkosten en daarom kunnen ze niet outperformen.
Huurwoningen kunnen met een hefboom worden gefinancierd om het rendement te maximaliseren.
REIT’s zijn volatieler omdat ze net als aandelen verhandelen.
Ik geloof dat deze argumenten in het beste geval misleidend zijn, en in het slechtste geval ronduit verkeerd. Hier is mijn weerlegging van elk argument.
Mythe #1: REIT’s hebben hoge overheadkosten en daarom kunnen ze niet outperformen
Volgens huurbeleggers kunnen REIT’s alleen sterk verwaterde rendementen genereren omdat ze worden beheerd door professionals die betaald moeten worden. Hoewel het waar is dat REIT-managers betaald krijgen (vaak royaal), gaat men voorbij aan het feit dat grootschaligheid het mogelijk maakt de kosten te spreiden over een grote pool van activa – waardoor het financieel zeer efficiënt is.
Een goed voorbeeld is Realty Income (O) met een overheadkost van 40 basispunten als percentage van de waarde van de portefeuille:
Dit is een zeer kleine prijs om te betalen voor uw activa die professioneel worden beheerd door enkele van ‘s werelds beste vastgoedbeleggers met tientallen jaren ervaring en aanzienlijke middelen. Het negeert ook dat, terwijl REIT-beleggers managers betalen, de REIT-structuur zelf met grote kostenbesparingen komt.
REIT-beleggers betalen geen transactiekosten voor onroerend goed, die kunnen oplopen tot 10% op dag 1 van uw huurkoop.
Schaalgrootte en reputatie zorgen voor betere kredietvoorwaarden en lagere kapitaalkosten.
Vastgoedbeheer en makelaardij zijn veel efficiënter, goedkoper en professioneler.
Het kopen van bouwmaterialen en het gebruik van aannemers voor renovaties in grote hoeveelheden kan ook met grote kortingen.
Daarom beweren bepaalde studies dat REIT’s, zelfs als rekening wordt gehouden met de salarissen van managers, aanzienlijke kostenvoordelen hebben – waardoor REIT-beleggers elk jaar tot 4% voorlopen op particuliere beleggers.
Het argument dat REIT’s verwaterde rendementen opleveren vanwege de managementsalarissen is nog zwakker als je bedenkt dat huurinvesteerders ervan uitgaan dat al hun werk en tijd geen kosten met zich meebrengen. Het beheer van huurinvesteringen vergt veel tijd en inspanningen. Dit is echt werk dat gecompenseerd moet worden omdat u uw tijd ook voor iets anders zou kunnen gebruiken. Stel u voor dat u uzelf slechts $20 per uur zou betalen voor al het harde werk dat u steekt in het afhandelen van huurders, toiletten en vuilnis. Bij 20 dollar per uur en 10 uur per maand, wat vrij conservatieve veronderstellingen zijn, zou uw werk 2.400 dollar per jaar waard zijn of 2-4 maanden huur in de meeste staten. Het gebrek aan schaal en kostenefficiëntie is flagrant.
Ja, u zou een beheerder in dienst kunnen nemen, maar het zal duur zijn om een paar verhuringen te beheren (inefficiënte schaal); de beheerder kan al dan niet goed werk leveren (slechte incentives); en, ondanks het feit dat u een beheerder hebt, zult u nog steeds tijd en moeite moeten investeren.
Mythe #2: Verhuren kan met een hefboom om de winst te verhogen.
Verhuurders zeggen dat door hun project te financieren met een LTV van 80% en slechts 20% eigen vermogen in te brengen, zij aanzienlijk grotere winsten kunnen genereren. Sommige investeerders kunnen een lagere hefboom gebruiken (70% LTV), terwijl anderen een hogere hefboom gebruiken (85%), maar schuldfinanciering maakt nog steeds een belangrijk deel uit van de kapitaalstapel.
Het lijdt geen twijfel dat als je een huis koopt met een cap rate van 8% en het financiert met goedkope leningen tegen 80%, je op korte termijn veel geld zult verdienen. Maar is dit echt veilig?
Beleggers hebben een kort geheugen, maar toch hebben duizenden vastgoedbeleggers in de afgelopen tien jaar alles verloren door zoveel hefboomwerking toe te passen. Als u uw huurwoning financiert met 80% schuld, is een prijsdaling van 20% alles wat nodig is om uw hele vermogen weg te vagen – waardoor u op nul komt te staan.
Tijdens de laatste recessie daalden de vastgoedprijzen met veel meer dan dat, en toch gebruiken beleggers opnieuw een enorme hefboom zonder bang te zijn voor een nieuwe inzinking.
REIT’s kunnen dezelfde strategieën toepassen om het onmiddellijke rendement te optimaliseren, maar zij hebben ervoor gekozen vandaag veel voorzichtiger te zijn. Terwijl een LTV van 80 procent populair is onder huurders, gebruiken REIT’s nu slechts ongeveer 35 procent om zich voor te bereiden op de volgende neergang.
Hefboomwerking is geen magisch instrument. In goede tijden verhoogt het het rendement, in slechte tijden verplettert het beleggers. Alsof het om hetzelfde gaat, vergelijken huurinvesteerders opbrengsten van huurinvesteringen met een zware hefboomwerking met conservatief gefinancierde REIT-winsten. In 2008 hebben REIT’s hun lesje geleerd, maar individuele beleggers niet.
Mythe 3: Omdat REIT’s handelen als aandelen, zijn ze volatieler.
Huurders beweren vaak dat REIT’s volatieler zijn omdat het aandelen zijn. Het is gemakkelijk om te beweren dat een huurpand niet volatiel is als u er nooit een prijs op krijgt.
Omdat de waarderingsprocedures voor REIT’s en huren aanzienlijk verschillen, is een directe en eerlijke vergelijking van de volatiliteit onmogelijk. Wanneer we controleren voor het hefboomeffect en rekening houden met verschillen in waarderingsmethodes, ontdekken we bewijzen dat privaat vastgoed zelfs volatieler is dan REIT’s.
In de onderstaande tabel wordt de volatiliteit van particuliere vastgoedindexen vergeleken met die van REIT’s, na een paar aanpassingen om de metingen beter vergelijkbaar te maken:
Het legt uit dat er drie redenen zijn waarom beleggers vaak denken dat REIT’s volatieler zijn dan privaat gehouden vastgoed.
Ten eerste contrasteren zij de resultaten van met vreemd vermogen gefinancierde REIT’s met het rendement van niet-onderliggend particulier vastgoed.
Ten tweede negeren zij het onderscheid tussen transactiegebaseerde rendementen (REIT’s) en taxatiegebaseerde rendementen (taxaties) (particulier).
Ten slotte zien beleggers over het hoofd dat gemiddelde rendementen (Privé) niet vergelijkbaar zijn met end-to-end rendementen (REIT’s).
Wanneer met al deze variabelen rekening wordt gehouden, ontdekt de onderzoeker dat beursgenoteerde REIT-rendementen op aandelen 17,5 procent minder volatiel zijn dan particuliere vastgoedrendementen (dat is een vergelijking van 8,81 procent met 10,68 procent ). Met andere woorden, de conclusie is dat het gebruik van een hefboom de volatiliteit verhoogt, maar dat het handelen op een beurs dat niet doet.
Beschouw het volgende scenario: u bezit een huurpand met een hefboom van 80 procent. Het is onmogelijk dat u elke dag hetzelfde aanbod krijgt als u uw huis elke dag probeert te verkopen. Met dit niveau van hefboomwerking varieert uw aandeel in het eigen vermogen met een 5-op-1 ratio, wat betekent dat een verandering van 1% in de waarde van het onroerend goed resulteert in een verandering van 5% in uw aandeel in het eigen vermogen. Het is veilig te concluderen dat uw belegging zeer volatiel zou zijn als u dagelijks een koers zou ontvangen op een particuliere markt die illiquider en inefficiënter is. Bovendien, omdat we te maken hebben met een enkel pand, zou een enkele verandering, zoals een huurder die verhuist, een daklekkage, of een andere kwestie, een grote impact hebben op de waarde – wat resulteert in een enorme volatiliteit.
REIT’s daarentegen hebben een lagere leverage, zijn meer gediversifieerd, en handelen op meer liquide en efficiënte markten. Prijsvorming is aanzienlijk eenvoudiger, en de volatiliteit zou in de meeste perioden lager moeten zijn.